De denkfout over huurquotes in corporatiebeleid

Huurquotes verraden geen armoede

Wooncorporaties denken vaak dat woonlasten de sleutel zijn tegen armoede, en dat zij de armoede onder hun huurders op moeten lossen. Maar recent onderzoek voor corporatie Patrimonium toont aan dat bij 1 op de 10 huurders zelfs gratis wonen het geldprobleem niet oplost. Extra schrijnend: vaker dan niet betreft het gezinnen met kinderen. Toch heeft de corporatie wel manieren om die armoede te beperken.

Betaalbaarheid krijgt volle aandacht

In vele landelijke en lokale discussies staat armoede en betaalbaarheid van het wonen centraal. En met reden! Even een recap:

We hebben een stevige economische crisis achter de rug en niet iedereen is daar financieel van hersteld. De huren stegen jarenlang snel, niet zozeer door jaarlijkse huurverhogingen, maar wel bij mutatie. De woningvoorraad beneden de €593,- is snel in omvang afgenomen. Daardoor werden huurders meer en meer afhankelijk van huurtoeslag. In reactie daarop werd het passend toewijzen bij wet ingevoerd.

“Mijn huis is lek,
krijg ik energietoeslag?”

Je zou kunnen zeggen dat daarmee de kous af is: wie een laag inkomen heeft, huurt passend en krijgt de rest vergoed via huurtoeslag. Maar huurtoeslag dekt slechts een deel van de huur af. Belangrijker nog: stijgende energielasten zorgen voor steeds hogere totale woonlasten. En op een hoge energierekening krijg je geen toeslag. Ondanks het passend toewijzen, en ondanks inspanningen van veel corporaties om de energielasten te beperken, blijft de vraag: is het voor iedereen mogelijk om ‘betaalbaar’ te wonen?

Niet de woonlast is maatgevend, maar wat er overblijft

De huurquote is een veelgebruikte maat om te meten of huishoudens niet teveel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen. Want het gaat er uiteindelijk niet om hoe hoog de huur is, maar of mensen voldoende overhouden om van rond te komen. Het Nibud hanteert daarvoor een globale norm voor een acceptabele huurquote. Hoewel Nibud zelf waarschuwt voorzichtig te zijn met deze maat, wordt deze veel gebruikt in discussies.

Deze maat is om 2 redenen onvoldoende. Ten 1e houdt deze geen rekening met de energielasten. Terwijl juist daar grote verschillen zijn die huishoudens hard kunnen raken. Maar belangrijker nog is dat deze de huurquote voorbij gaat aan de grote verschillen in kosten voor levensonderhoud tussen verschillende typen huishoudens. Een gezin heeft véél hogere lasten dan een alleenstaande!

huurquote

Wat is voldoende om van te leven?

Dat gezinnen veel hogere lasten hebben, blijkt duidelijk uit de ‘budgetbenadering’ van het Sociaal Cultureel Planbureau. Hierin is het ‘minimaal noodzakelijke’ vastgelegd:
Het basisbehoeftencriterium: basale zaken als voedsel, kleding en onderdak;
Het niet-veel-maar-toereikend criterium: een korte vakantie, lidmaatschap van een sportvereniging

In dit voorbeeldstaatje van het SCP is te zien hoeveel er gemiddeld gerekend wordt voor het wonen, en voor alle andere zaken die nodig zijn om maatschappelijk volwaardig mee te kunnen doen. Het blijft een ondergrens, waarin bijvoorbeeld €40 euro voor verzekeringen en €13 euro voor vervoer wordt geteld voor een alleenstaande. Geen vetpot.

De denkfout bij huurquotes in corporatiebeleid

grensbedragen basisbehoeftencriterium en niet-veel-maar-toereikend criterium voor diverse huishoudenstypes, 2014 door SCP

Onderzoek: optelsom van talloze huishoudboekjes

Gemiddelden geven helaas geen antwoord op de vraag waar knelpunten ontstaan en waarom dat gebeurt. Om te weten wat er na de netto woonlasten overblijft, heb je het inkomen, de huishoudensgrootte, de leeftijdsgroep, het precieze inkomen én de huurprijs van de woning nodig. Heb je alle puzzelstukjes, dan kun je in kaart brengen waar de problemen zijn.

Steeds meer data is op adresniveau beschikbaar. Van de woning weten we alles wat nodig is: de huurprijs en de overige lasten. KAW ontwikkelde de Energiescan, waarmee we ook de energielast op woningniveau in beeld hebben. Het inkomen kom je slechts te weten door het aan mensen te vragen via een enquête. Voor de Christelijke Woningstichting Patrimonium spiegelden we deze gegevens met de grensbedragen basisbehoeftencriterium van het SCP. Het onderzoek toont aan dat ongeveer 20% van de huurders grote kans heeft om onvoldoende over te houden voor volwaardige deelname aan de maatschappij.

Kwetsbare gevallen in beeld

Het onderzoek voor Patrimonium sluit aan op onderzoek van de SER, waarin duidelijk wordt dat veel kinderen in armoede leven. Daarbinnen is er groot verschil: bij sommige huishoudens lukt rondkomen goed zolang er geen gekke dingen gebeuren (een kapotte wasmachine) en wanneer zij er een sobere levensstijl op na houden. Maar bij ongeveer 10% van de huurders is het inkomen zo laag dat in sommige gevallen zelfs gratis huren nauwelijks uitkomst biedt.

Vooral gezinnen zitten vaak financieel klem. Zij hebben meer kamers nodig, wonen daardoor vaak in grotere woningen, met een bovengemiddelde huurprijs en bovendien een bovengemiddelde energielast. Deze combinatie van factoren maakt hen extra kwetsbaar. De meest kwetsbare gezinnen vormen clusters in een stad als Groningen, niet toevallig precies op de plekken waar ook de ruimste, duurste woningen veel voorkomen.

Door gebruik van goede data wordt letterlijk zichtbaar waar de nood het hoogst is. De kaart hierna laat zien in welke buurten deze situaties het meest voorkomen. Het onderzoek laat zien om welke wooncomplexen het gaat, en in hoeverre huurprijs of energielast daarin van invloed zijn op de problemen.

De denkfout bij huurquotes in corporatiebeleid

Onderzoek: waar leven Groningers in armoede

Wat kan een corporatie doen?

Een corporatie kan helpen bij het beperken van de woonlasten, maar bij de laagste inkomens is er meer nodig dan alleen een beperking van de woonlasten. Wat kan de rol van de corporatie dan zijn?

1.  Verduurzaam precies die complexen met een hoge energielast met voorrang. Deze huishoudens zijn niet geholpen met een nul-op-de-meter renovatie omdat de energieprestatievergoeding slechts stijging voorkomt. Hier is een acute daling nodig van de energielast. Liever: zonder huurverhoging renoveren naar een EPC die tientallen euro’s besparing oplevert.

2.  Beperk de streefhuur juist bij gezinswoningen in risicovolle gebieden.

3.  Bij de allerlaagste inkomensgroepen moet er meer gebeuren. In elk geval: ervoor zorgen dat zij maximaal gebruik maken van alles wat hen aangeboden wordt: toeslagen, kwijtscheldingen, maar ook bewustwording van wat zij zelf kunnen doen om te besparen.

Betaalbaarheidsonderzoek

Het betaalbaarheidsonderzoek biedt daarvoor geen kant-en-klare oplossingen, maar legt wel bloot waar de corporatie een bijdrage kan leveren aan een sluitend huishoudboekje, en waar méér hulp nodig is. Zo kan een corporatie zich richten op écht belangrijke zaken: een goed huis voor vaders, moeders en kinderen die het alleen niet redden.

Over deze blog

Daniël Depenbrock en Jeroen Drewes zijn adviseur woonbeleid & strategisch voorraadbeleid en geven met hun analyses échte antwoorden over hoe Nederland wil wonen. Zij combineren data met interviews met experts en voorziet daarmee beleidsmakers van een kijkje in de toekomst.

Daniël Depenbrock | 06 54 902 124 | [email protected]
Jeroen Drewes | 06 151 444 49 | [email protected]

Bewaren

Bewaren