Een verhuisketenonderzoek is een instrument dat aantoont hoe verhuisbewegingen in de praktijk verlopen. De gemeente Emmen wil hiermee onderzoeken of de stad meer mensen trekt door het bouwen van een nieuwe wijk. KAW heeft daarvoor een analyse gemaakt van de verhuisbewegingen in en naar Emmen tussen 2003 en 2008.

verschil tussen willen en doen

Woonwensenonderzoek wordt momenteel veel gebruikt als onderlegger voor gemeentelijk woonbeleid. In tegenstelling tot woonwens- enquêtes, die weergeven wat mensen willen, laat het verhuisketen- onderzoek zien wat mensen daadwerkelijk doen. Een verhuisketen- onderzoek is daarmee een goed instrument om het woonbeleid van gemeente en corporaties vorm te geven.

woonbeleid Emmen

Het verhuisketenonderzoek analyseert de relatie tussen de gerealiseerde nieuwbouw en de verhuisstromen vanuit de verschillende wijken en dorpen in de gemeente. Voorondersteld werd dat de nieuwbouw op uitleglocaties mensen uit herstructureringswijken trekt. De woning- corporaties vreesden daarom een leegloop van de herstructureringswijken. Een tweede vooronderstelling was dat om de gemeentelijke groeidoelstelling te bereiken, de aandacht niet voornamelijk uit moet gaan naar uitleglocaties, maar juist ook naar de bestaande woonwijken.

verhuisketenonderzoek

Het verhuisketenonderzoek omvat een koppeling en analyse van gemeentelijke datasystemen, waaronder de gemeentelijke basisadministratie. KAW onderzocht de verhuisketens van de gerealiseerde nieuwbouw en de daardoor leeggekomen woningen. Daartoe bracht KAW onderstaande gegevens in kaart:

• Waar komen bewoners uit de gerealiseerde nieuwbouw vandaan?
• Waar komen de bewoners vandaan die naar de vrijkomende oudbouw trekken?
• Wat is het oude en het nieuwe woningtype?
• Is er verband tussen leeftijd en verhuisstroom?
• Wat is het verband tussen huishoudens- samenstelling en verhuisstroom?

verhuisstromen dorpen

Ook de verhuisstromen van de dorpen om Emmen heen zijn onderzocht. Hieruit bleek dat bewoners van nieuwbouwwoningen voor 75% uit eigen dorp komen. De nieuwbouw heeft daar dus duidelijk in een behoefte voorzien.

Dit levert tegelijkertijd ook een dreiging voor de bestaande voorraad op. Juist in de dorpen waar de vrijkomende bestaande woningen te weinig nieuwe bewoners aantrekken, kan nieuwbouw een risico opleveren. Het is daarom van belang een strategie voor de nieuwbouw te koppelen aan de strategie voor de bestaande voorraad.

conclusies verhuisketenonderzoek

Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwbouw op de uitleglocaties in Emmen met name bewoners uit de voorlaatste uitleglocatie trekt.

Een 2e conclusie is dat er een verband bestaat tussen nieuwbouw op uitleglocaties en verhuisbewegingen uit herstructureringswijken. Met name de bestaande vrijkomende woningen hebben een functie in het aantrekken van instromers (nieuwe gemeentelijke inwoners). Deze woningen bevinden zich zowel in dorpen als in de voorlaatste uitlegen en herstructureringswijken van de hoofdkern.

aanbevelingen

1. Er ligt een opgave tot het in samenhang ontwikkelen van de nieuwbouw op uitleglocaties in de hoofdkern Emmen en het ontwikkelen van aantrekkelijke woonmilieus in de bestaande wijken. Zeker gezien de groeiambitie is het van belang te investeren in bestaande wijken.

2. Met name in dorpen waar vrijkomende bestaande woningen onvoldoende nieuwe bewoners aantrekken, kan nieuwbouw een risico opleveren. Aanbevolen wordt de nieuwbouw in de dorpen te koppelen aan een visie en maatregelen op de bestaande voorraad.

projectteam: Marcel Tankink, Marlies Raspe, Menno Hartsema