Tijdelijke leegstand benutten met biobased renovatie

Meer huishoudens huisvesten in bestaand vastgoed

De Vinkenstraat is onderdeel van KAW50, het jubileumjaar waarin we ons 50-jarig bestaan verbinden aan concrete woonoplossingen. Geen symbolische viering, maar echte projecten met directe impact. In Groningen onderzochten we hoe bestaand vastgoed meer kan betekenen voor de woningmarkt. Voor de woningen van Nijestee werkten we een scenario uit waarin twee woningen worden omgevormd tot drie. Zo ontstaat extra woonruimte zonder nieuwbouw toe te voegen. De casus laat zien hoeveel potentie er schuilt in slimmer gebruik van bestaande gebouwen.

Woningsplitsing als passend scenario

De woningen in dit complex hebben een relatief atypische opzet: een kleine woning op de begane grond en een grotere gezinswoning op de verdieping. Voor de huidige woningvraag is dat niet altijd logisch. Juist in dit deel van de stad is de behoefte aan compacte woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens groot.

In dit scenario ontstaat ruimte voor een mix van woonvormen die beter aansluit op de wijk. De woning op de begane grond leent zich voor bewoners met een lichte zorgvraag, met een eigen entree aan de straat. Op de verdieping ontstaat plek voor een sociale huurwoning met buitenruimte. Daarboven ligt potentie voor een middenhuurwoning met een eigen dakterras. Ook de buitenruimte verandert mee: de tuin krijgt een collectief karakter en wordt gedeeld door bewoners.

We rekenden de splitsing door aan de hand van het huurpuntenstelsel. In plaats van één grote woning ontstaan twee kleinere woningen met een sterkere exploitatie. Op het hele complex had deze aanpak circa 50% meer huishoudens kunnen huisvesten dan in de huidige situatie, zonder bij te bouwen. De verbeterde exploitatie zou bovendien extra ruimte creëren om te investeren in de kwaliteit van de verduurzaming, wat de woonlasten van toekomstige bewoners sterk verlaagt.

Van studie naar duurzame pilot

Het splitsingsscenario wordt in deze fase niet uitgevoerd. Renovatiebesluiten waren al genomen en ook lokaal beleid rond kleinere woningen speelde daarin mee. Toch bleef het onderzoek waardevol. De uitgewerkte casus ligt klaar voor toekomstige toepassing. Sterker nog, de inzichten uit dit traject hebben ervoor gezorgd dat Nijestee ruimte heeft gemaakt om binnen het renovatieproject biobased en installatiearm te renoveren. Zo levert deze verkenning nu al directe impact op en waardevolle kennis voor volgende projecten.

Volledig biobased en netbewust renoveren

Wat doen we wel? We laten we zien hoe betaalbaar wonen, lage woonlasten, biobased bouwen en slim omgaan met het energienet samenkomen in een aanpak die direct toepasbaar is op grotere schaal. Samen met Nijestee en Dura Vermeer renoveren we de portieketage volledig biobased.

We onderzochten verschillende innovatie materialen en scenario’s en beoordeelden die op prestaties, betaalbaarheid, comfort en uitvoerbaarheid. De woningen krijgen onder meer isolatiematerialen uit regionale ketens, zoals hennepwol uit Oude Pekela. Zo koppelen we verduurzaming aan lokale productie en minder transport. Tegelijk bouwen we waardevolle kennis op over ontwerp, detaillering en toepassing van biobased materialen in renovatie.

Low-tech en lage woonlasten als uitgangspunt

Naast materiaalgebruik kijken we kritisch naar techniek. Veel renovaties worden steeds complexer door een stapeling van installaties. In de Vinkenstraat kiezen we een andere route: zo min mogelijk techniek, met maximaal effect.

Samen met Bouwnext ontwikkelen we een installatieconcept dat uitgaat van vrijwel één apparaat. Minder techniek betekent lagere kosten, eenvoudiger onderhoud en minder belasting van het elektriciteitsnet. We richten ons op een forse verlaging van de energievraag, met als ambitie circa 90% minder energiebehoefte. Een lagere energierekening, meer comfort en een gezonder binnenklimaat versterken de betaalbaarheid van wonen op de lange termijn. Zo koppelen we technische innovatie aan een sociale opgave. We monitoren de resultaten op een toegankelijke, low-tech manier en gebruiken de inzichten om het concept verder te verbeteren.

Bestaande woningen beter benutten

Wat we in de Vinkenstraat ontwikkelen, reikt verder dan deze locatie. Hoe huisvesten we meer huishoudens, betaalbaar en binnen de bestaande stad? Met ons uitgewerkte onderzoek laten we zien dat hoe bestaande woningen meer kunnen betekenen voor de woningmarkt, door woningsplitsing en duurzame renovatie te combineren. Daarmee is dit project niet alleen relevant voor de woningen in het gebied, maar ook voor vergelijkbare portiekwoningen elders in Nederland.