OPKOOPBESCHERMING

Onvoldoende betaalbare woningen

Gemeente Woudenberg ligt in de provincie Utrecht en bestaat uit een dorp met ongeveer 14.000 inwoners. Door schaarste en de toenemende druk op de woningmarkt stijgen hier de woningprijzen. Woningen worden gemiddeld binnen vier weken verkocht, hierdoor droogt het aanbod op en zijn prijsstijgingen het gevolg. Voor inkomensgroepen met een bruto jaarinkomen tot € 70.000,- blijkt er niks te koop in de hele gemeente. Daarbij komt dat onderzoek heeft aangetoond dat beleggers betaalbare woningen opkopen, om deze vervolgens te verhuren. Bewoners moeten noodgedwongen uitwijken naar andere gemeenten. De opkoopbescherming zou starters en middeninkomens meer kans moeten bieden. Kopers moeten dan namelijk voor vier jaar dezelfde woning bewonen. Voor de opkoopbescherming moet onderzocht worden welke woningen schaars zijn en in welke gebieden, en tot welke prijsgrens, woningen worden opgekocht. De gemeente Woudenberg heeft ons om advies gevraagd.

Koopstarters leggen het af tegen beleggers

Wij zijn begonnen met kijken naar de samenstelling van de huidige woningvoorraad, specifiek de particuliere huur. Hieruit blijkt dat vooral betaalbare appartementen en rijwoningen particulier worden verhuurd. Deze woningen zijn vanwege de betaalbaarheid ook interessant voor koopstarters.

Door specifieke data in te kopen uit het kadaster kregen wij de informatie die we nodig hadden: beleggers kochten in de afgelopen 10 jaar vooral woningen tot € 350.000,-. In een ontspannen markt leidt dit niet tot problemen, maar marktcijfers van het NVM laten zien dat de markt in Woudenberg onder druk staat. Voor beleggers is het makkelijker om boven de vraagprijs te bieden en trekken bij het kopen van een woning vaak aan het langste eind. Dit maakt de kans op een betaalbare koopwoning voor starters en middeninkomens nog kleiner. Het aandeel koopstarters daalde van 35% in 2016 naar 17% in het eerste halfjaar van 2022.

Gericht inzetten van de opkoopbescherming

Beleggers zijn vooral actief in buurten waar veel betaalbare woningen staan en hebben deze door de jaren heen opgekocht. In deze buurten kan de opkoopbescherming de betaalbare koopvoorraad beschermen tegen opkoop.

Verder hebben we gekeken naar de mogelijke effecten en voor- en nadelen. Zo kan er een waterbedeffect ontstaan als niet de hele gemeente onder de opkoopbescherming valt. Beleggers kopen dan woningen op in buurten waar deze niet geldt. Toch is de kans hierop klein, want deze buurten bestaan vooral uit duurdere huizen. Het opkopen van duurdere huizen is meestal niet rendabel en zal daarom minder snel gebeuren. Wij hebben geadviseerd om de opkoopbescherming gericht in te voeren in de buurten met een hoog aandeel betaalbare koop en waar zowel beleggers als koopstarters actief zijn. Hierbij is het belangrijk om elk jaar te evalueren en waar nodig bij te stellen. Zo houd je als gemeente een vinger aan de pols.