DUURZAME INVESTERINGSSTRATEGIE
Woningen waarvan de kwaliteit niet meer aansluit op de wensen van vandaag, wat doen we daarmee? Deze vraag speelde bij een grote woningcorporatie uit de stad en is ook relevant voor andere corporaties.
Wat doen we met het meest kwetsbare vastgoed?
Wat doe je met je kwetsbare bezit? Met oog op de grote verduurzamingsslag naar energieneutraal in 2035 en C0² neutraal wonen in 2050, moet elke ingreep over die totale periode overwogen worden. Voor corporaties zet dit keuzes die voorheen vanzelfsprekend waren in een ander daglicht. Corporatie De Huismeesters schakelde KAW in om een goede integrale afweging te kunnen maken, die ook financieel goed onderbouwd is.
Durf moeilijke keuzes te maken
Om een goede beslissing te kunnen nemen, zijn er op complexniveau afgewogen keuzes gemaakt. Zo werd duidelijk welke complexen CO² neutraal kunnen worden, welke een investering waard zijn, én in welke complexen investeren niet meer wenselijk is. Soms moet je moeilijke keuzes maken voor goed resultaat. De woningen worden toekomstbestendig, de woningportefeuille verbetert én uiteindelijk draagt dit bij aan een fijner leefklimaat.
Vervangen én verbouwen
In de praktijk blijkt bij veel complexen alleen zeer grote ingrijpen effect te hebben. En dat zijn hoge kosten voor de corporatie. Soms spreken we dan over 80.000 tot 90.000 euro voor enkel een woningverbetering naar label B en basiskwaliteit. In de kern zijn het dan nog steeds verouderde woningen.
Voor de meest kwetsbare complexen van De Huismeesters was sloop/nieuwbouw de beste optie. Tegen het jaar 2050 moeten de complexen vervangen zijn. Maar financieel gezien is het onmogelijk om dat in een keer aan te pakken. Uiteraard wil je de best mogelijke wooncomfort voor de bewoners. We kozen dus voor sloop/nieuwbouw bij de complexen die er nu het slechts aan toe zijn en begint te renoveren waar nog waarde te behalen is. Door een deel te renoveren voor de korte en middellange termijn (10 tot 20 jaar) ‘bespaar’ je geld ten opzichte van als je sloop/nieuwbouw kiest. Kwaliteit komt nu eerst terug in de wijk en over 10 of 20 jaar kan dan voor nieuwbouw gekozen worden. Juist die combinatie en het goed gebruiken van beschikbaar geld maakt de wijkvernieuwing haalbaar.
Data is zilver, praktijkkennis is goud
Het benutten van de data die de corporatie bezit is waardevol. Ook het gebruikmaken van de zogeheten ‘open data’ over energieverbruik en andersoortige vastgoed gegevens is van belang. Omdat data inmiddels beschikbaar is op adresniveau kunnen we op alle schaalniveaus analyseren: adres, complex, buurt of dorp en portefeuille.
Staar je hier echter niet op blind. Het is een geweldig startpunt, maar de kennis die onder medewerkers leeft is minstens zo waardevol! Door diverse workshops voor medewerkers te organiseren, is deze kennis optimaal benut.
