Waarde van behoud

Vaak worden sloop- en nieuwbouwafwegingen veelal genomen op “spreadsheet” onderbouwingen. Een kille opsomming van plussen en minnen zonder oog voor de minder grijpbare kwaliteiten in de wijk. Hoe kom je toch tot een meer toekomstbestendige afweging in de wijkvernieuwing? Want als je letterlijk de wijk ingaat, zie je vaak waarde die eigenlijk beter behouden kan worden. In deze blog relativeren we 5 opvattingen.

Waar zit de uitdaging?

Keuzes worden vooral gemaakt op basis van exploitatie en onderhoud op complexniveau óf op basis van prestatieafspraken tussen corporatie en gemeente. De keuze voor sloop of nieuwbouw betekent nogal iets voor de verschillende afdelingen (onderhoud en ontwikkeling) bij gemeente en woningcorporaties, met ieder eigen belangen in de verduurzamingsopgave. En laten we vooral ook de rol van de bewoners niet vergeten. Met stijgende woonlasten is verduurzaming een welkome woningaanpassing. Er ligt een grote en complexe opgave.

We staan met z’n allen voor deze opgave. En heel kort gezegd: de meeste makkelijke wijken zijn al aan de beurt geweest. De buurten die zijn blijven liggen hebben soms net de boot gemist, zoals Selwerd (Groningen). Daar werken we nu hard aan de wijkvernieuwing. Maar het zijn ook de buurten waar bewoners woningen hebben gekocht. Deze wijken staan nu op de agenda, waar zowel de sociale als fysieke verbetering niet alleen belangrijk zijn, maar ook urgent. Misschien ligt daar wel de grootste uitdaging én de grootste kans op succes.

Is renovatie te duur?

Regelmatig is sloop de enige optie en wordt gezegd dat renoveren niet mogelijk is vanwege de kosten in relatie tot wat het oplevert. En dat is best vaak ook zo, maar nieuwbouw is niet altijd goedkoper. Bij slopen kost het je meer dan alleen een paar stenen, je verliest de marktwaarde van de woning en je hebt meer sociale kosten. Daarbij zijn financiële middelen en capaciteit van corporaties en gemeenten beperkt. Laat staan voor de bewoners. Bij nieuwbouw wordt de huur vaak hoger dan in de oude situatie. En wat voor sommige mensen als kleine bedragen lijken, is een huis voor vele bewoners dan niet meer te betalen.

5 onterechte opvattingen

Op meerdere plekken werken we aan de laatste nog niet verbeterde wijken die inmiddels heel anders worden benaderd dan pakweg 15 jaar terug. We nemen je mee in een aantal voorbeelden, waarin we verduidelijken hoe we samenwerken met corporaties en gemeenten om tot een juiste aanpak te komen. Niet pas aan de tekentafel, maar bij de eerste gesprekken. Laten we een paar opvattingen relativeren.

1. “Nieuwbouw is duurzamer”

De meest duurzame manier van bouwen is niet bouwen. We zien en ervaren dat er steeds meer mogelijkheden zijn om te renoveren met een zeer hoge verduurzamingsambitie in combinatie met een sterke verbetering van de woning en de wijk. Door een NOM-renovatie in Vlaardingen hebben we alle woningen NOM-ready gemaakt en 1 blok van 12 woningen als pilot volledig NOM gemaakt. Zo verduurzamen we binnen de beschikbare budgetten en maken de wijk klaar voor de toekomst.

2. “Grootschalige nieuwbouw is de enige kans om te verdichten”

Juist door te renoveren op specifieke plekken in de wijk lukt het om de fysieke, maar vooral ook de sociale structuren in de wijk te behouden. Voor wijkvernieuwing een belangrijk aspect. Verdichten in steden doen wij bij voorkeur in combinatie met renovatie. Wij denken dat deze aanpak in bestaande wijken veel kansen biedt om in kwetsbare wijken te werken aan bijvoorbeeld de woningnood met behoud of versterking van de leefbaarheid. Niet voor niets hebben wij een onderzoek gedaan naar verdichtingsmogelijkheden in de bestaande stad: Ruimte Zat. Waarin duidelijk werd dat er nog genoeg ruimte is om op een prettige manier meer woningen bij te bouwen.

3. “Alles moet dan in één keer, dat budget hebben we niet”

Het renoveren van woningen voor kortere tijd maakt het mogelijk om met kleinere investeringen te werken aan grote verbeteringen. Investeringen die elders groter kunnen zijn omdat deze daar meer opleveren, sociaal of in absolute verbetering van de woningvoorraad.

Voor de complexen van De Huismeesters in de Wijert (Groningen) was sloop/nieuwbouw de beste optie. Tegen het jaar 2050 moeten de complexen vervangen zijn. Maar financieel gezien is het onmogelijk om dit in een keer aan te pakken. Uiteraard wil je de best mogelijke wooncomfort voor de bewoners. We kozen dus voor sloop/nieuwbouw bij de complexen die er nu het slechts aan toe zijn en voor renovatie waar woonkwaliteit te behalen is . Door een deel te renoveren voor de korte en middellange termijn (10 tot 20 jaar) ‘bespaar’ je geld ten opzichte van als je sloop/nieuwbouw kiest. Woonkwaliteit en leefbaarheid worden zo gegarandeerd en eventueel over 10 of 20 jaar kan De Huismeesters alsnog kiezen voor nieuwbouw. Juist die combinatie en het juist verdelen van het geld maakt de wijkvernieuwing voor de langere termijn behapbaar.

4. “Sommige complexen zijn niet te redden”

De laatst overgebleven modernistische wijken of vooroorlogse complexen liggen onder een vergrootglas. Onopgemerkt krijgen deze buurten een steeds uniekere positie in onze gebouwde omgeving. We zien in bestaande complexen vaak de wet van de remmende voorsprong, in de jaren tachtig zijn ze verduurzaamd en vaak ‘verknald’.

Wij laten graag weer de potentie van het bestaande te zien. Zo ook in Gouda waar de hoogwaardige materialen de wijk weer een sterk verbeterde uitstraling geven. En zo zie je dat een verbetering van het bestaande, bijdraagt aan herwaardering en daarmee aan toekomstbestendige wijken.

5.“De installaties zijn nog te goed”

Voor een volledige NOM-renovatie kan het te vroeg zijn. Soms zijn de installaties nog zo goed, dat het ook op het gebied van duurzaamheid niet reëel en wenselijk is om deze al te gaan vervangen. Klaar maken voor NOM is ook een optie. Met een mooie, nieuwe geïsoleerde schil werk je aan de aantrekkelijkheid van de wijk, geschikte woonruimte én aan je duurzaamheidsdoelstellingen.

In Gieten werken we aan de Wijk van de Toekomst, waar we anticiperen op de techniek van de toekomst. Vier jaar oude CV-ketels ga je niet vervangen, de kwaliteit is nog te goed. Daarom hebben we gekozen voor een nieuwe warmtepomp voor het verwarmen van de woning en de CV-ketel voor het gebruik van warm water, denk aan douchen. Op termijn wordt de ketel dan vervangen met nieuwe techniek en wat dan het beste is? Dat zien we dan.

Combineren met maatschappelijke doelen

Naast wijkvernieuwing moeten we in Nederland ook naar aardgasvrij, hebben we een wateropgave, gaan we klimaatadaptief ontwerpen en willen we afname van autoverkeer. De aanblik van de openbare ruimte zal meer en meer veranderen. Niet zo zeer uit blinde behoudzucht, maar in de overtuiging dat een zekere gelaagdheid kwaliteit geeft, moet goed gekeken worden naar de meerwaarde die renovatie biedt.

Ogen open voor bestaande wijken

Wij proberen in de totale opgave concrete kansen voor verdichting en de meerwaarde voor renovatie te benoemen binnen de wijkvernieuwing en verdichtingsvraagstukken. We slopen daar waar het echt iets oplevert en we renoveren strategisch als onderdeel van het grotere geheel. Niet blind voor grote kansen, maar onze ogen open voor de bestaande buurten en bewoners.

Neem contact op en praat met ons over de opgaven in wijken waar je tegenaan loopt.

Wout Smits kaw rotterdam architect teamleider stedenbouwkundige Martin Waslander projectmanager KAW

Door Wout Smits, Martin Waslander & Annemiek Hensens

Geplaatst op 9 juni 2021

Deel blog